Vivienda en Tijuana: sube en créditos hipotecarios, pero baja en los anuncios; así se movieron los precios en 3 años

- Calete, Zona Río y el Centro encabezan las colonias más caras; Otay, Juárez y Buena Vista, las más accesibles.

TIJUANA.— El precio de la vivienda en la zona metropolitana de Tijuana ha crecido a tasas de dos dígitos durante los últimos tres años, de acuerdo con el Índice SHF de Precios de la Vivienda que publica la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y se ha mantenido entre las dos zonas metropolitanas de mayor apreciación del país en cada uno de esos periodos. 

Al mismo tiempo, otra fuente —el Index de Inmuebles24, que mide precios publicados en anuncios— muestra que la tendencia se revirtió en 2025, cuando los precios de venta y renta cayeron por primera vez en años.

* Tres años de alzas de doble dígito.

Según el Índice SHF, que mide el valor de las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario, la zona metropolitana de Tijuana registró un incremento de 14% al cierre de 2023, la tasa más alta entre las zonas metropolitanas del país ese año. 

En 2024 el alza fue de 12.7%, también la más alta a nivel nacional. En 2025 el incremento fue de 10.6%, con lo que la ciudad pasó al segundo lugar, detrás de Guadalajara (11.3%). 

En el primer trimestre de 2026, el índice para Tijuana volvió a crecer 11%, de nuevo en segundo lugar, detrás de Guadalajara (12.5%).

En los tres años, el crecimiento en Tijuana superó por varios puntos porcentuales al promedio nacional, que fue de 10.9% en 2023, 9.2% en 2024 y 8.7% en 2025 y en el primer trimestre de 2026. 

De acuerdo con un análisis publicado en noviembre de 2024, el municipio de Tijuana pasó del lugar 19 al lugar 5 entre todos los municipios del país en apreciación de vivienda, comparando el primer trimestre de 2019 —cuando se creó el índice— con 2024.

* ¿Cuánto cuesta una vivienda promedio?

El costo de una vivienda promedio varía de forma considerable según la fuente y el tipo de operación que se mida. 

De acuerdo con el Index de Inmuebles24, que recoge precios de anuncios activos en su portal, el precio medio de venta en Tijuana se ubicó en 62,426 pesos por metro cuadrado hacia mayo de 2026, lo que equivale a alrededor de 4 millones de pesos para una vivienda de 65 metros cuadrados con dos recámaras, y cerca de 6 millones de pesos para una de 100 metros cuadrados con tres recámaras.

En contraste, la SHF —que mide únicamente viviendas efectivamente adquiridas mediante crédito hipotecario— reportó que el precio promedio en Baja California se ubicó alrededor de 1.9 millones de pesos hacia 2024 y 2025, frente a 766,889 pesos en 2018. 

La diferencia frente a las cifras de Inmuebles24 responde en parte a que el índice de la SHF incluye vivienda económica y usada financiada con crédito bancario o de organismos como Infonavit, mientras que los anuncios de portales inmobiliarios suelen concentrar una proporción mayor de vivienda nueva y de mayor valor.

La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Tijuana ubica el segmento de vivienda considerada asequible entre 400 mil y 700 mil pesos, aunque reconoce que la oferta en ese rango no ha crecido al mismo ritmo que la demanda. 

Como referencia general del mercado, la presidenta de AMPI Tijuana, Dulce Belén Reynosa Reyes, señaló que un millón de pesos hacia arriba corresponde a un precio promedio actual.

* Una fluctuación con dos lecturas.

El comportamiento reciente del mercado muestra una divergencia entre ambas mediciones. Mientras el Índice SHF —basado en operaciones concretadas con crédito hipotecario— continuó al alza durante 2025 y el arranque de 2026, el Index de Inmuebles24 —basado en precios de anuncios— registró una caída. 

De acuerdo con este último, los precios de venta crecieron 11.9% en 2024, pero retrocedieron 1.5% en 2025 y otro 1.8% adicional en enero y febrero de 2026. 

En el segmento de renta, el ajuste fue mayor: tras un incremento de 24.7% en 2024, los precios cayeron 17.9% en 2025 y 3.2% más al inicio de 2026.

La relación entre renta anual y precio de venta se ubicó en 5.13% hacia mayo de 2026, lo que equivale a alrededor de 19.5 años de renta para recuperar la inversión de una compra, un periodo 26.4% mayor al de un año antes, de acuerdo con Inmuebles24. 

Voceros del sector inmobiliario atribuyen el ajuste a una pausa después de varios años de incrementos acelerados y a mayor cautela entre compradores e inversionistas, mientras que la presidenta de AMPI Tijuana sostuvo que, pese a este ajuste en los precios de anuncio, no anticipa una baja en el valor de las propiedades y prevé que la tendencia de mediano plazo continúe al alza.

* Las colonias más caras.

De acuerdo con el Index de Inmuebles24, las colonias de Tijuana con los precios de vivienda más elevados son Calete, Zona Urbana Río Tijuana y la Zona Centro, con precios de entre 75,000 y 84,712 pesos por metro cuadrado. 

Calete también encabeza la lista en renta, con un promedio mensual de entre 27,019 y 31,483 pesos, y es la colonia con mayor retorno bruto anual para inversionistas, de 6.6%.

Otras zonas identificadas de forma consistente entre las de mayor valor incluyen Chapultepec, Playas de Tijuana, Cumbres de Juárez y Agua Caliente. 

En portales de bienes raíces, las casas en Chapultepec se ofertan desde 2 millones de pesos hasta 400,000 dólares, mientras que los departamentos en Zona Río se listan entre 100,000 y 300,000 dólares.

* Las zonas más accesibles.

En el extremo opuesto, el Index de Inmuebles24 ubica a Otay, Juárez y Buena Vista como las colonias con los precios de vivienda más bajos de la ciudad, entre 47,000 y 54,719 pesos por metro cuadrado. En el segmento de renta, Colinas de California se posiciona como la colonia más económica, con un promedio mensual de entre 12,532 y 15,487 pesos, y es señalada por el propio portal como la opción más conveniente para quienes buscan comprar con fines de arrendamiento por su relación entre accesibilidad y retorno de inversión.

En la zona este de la ciudad, colonias como El Florido concentran oferta adicional de menor precio, con casas disponibles desde alrededor de 500 mil pesos en desarrollos habitacionales y remates bancarios, hasta 2 millones de pesos en fraccionamientos de reciente construcción. 

La presidenta de AMPI Tijuana señaló que los precios de vivienda varían según la zona de la ciudad, con incrementos de hasta 20% en el último par de años en algunas áreas del oriente.

* Detrás del alza: los factores citados.

Voceros del sector inmobiliario y analistas económicos atribuyen el comportamiento de los precios a una combinación de factores. Entre ellos: la relocalización de empresas manufactureras hacia la frontera —conocida como nearshoring—, que ha aumentado la demanda de vivienda cerca de parques industriales en zonas como Otay y El Florido; los ingresos en dólares de trabajadores que cruzan diariamente a San Diego, California; la llegada de personas de otras regiones del país en busca de empleo; y la escasez de suelo disponible para construcción dentro de la ciudad.

A esto se suma el encarecimiento de insumos de construcción, con incrementos reportados de hasta 20% en materiales como acero y cemento durante el último año, atribuidos en parte a aranceles. Beneficios fiscales aplicables en la franja fronteriza, como la reducción del 50% en el IVA y un crédito equivalente a una tercera parte del Impuesto Sobre la Renta, también se citan como estímulo a la inversión inmobiliaria en la región. 

De forma más reciente, un peso mexicano fortalecido frente al dólar ha sido señalado como un factor que reduce el poder adquisitivo de quienes perciben ingresos en moneda estadounidense y buscan vivienda en México, lo que coincidió con el ajuste a la baja observado en los precios de anuncio durante 2025.

De manera más amplia, el componente de vivienda del Índice Nacional de Precios al Consumidor que mide el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) —que incluye tanto renta como costos asociados a la vivienda propia— aumentó 49.6% en Tijuana entre enero de 2019 y marzo de 2026, un periodo de poco más de siete años, frente a 37.25% en Mexicali y 20.3% a nivel nacional en el mismo lapso.

* Puntos clave.

• El precio de la vivienda en la zona metropolitana de Tijuana creció 14% en 2023, 12.7% en 2024 y 10.6% en 2025, siempre entre las dos tasas más altas del país, según el Índice SHF.
• Una vivienda típica de 65 m² se anuncia actualmente en alrededor de 4 millones de pesos, de acuerdo con el Index de Inmuebles24; a nivel estatal, el precio promedio de las viviendas compradas con crédito hipotecario es de alrededor de 1.9 millones de pesos, según la SHF.
• Los precios de venta que se publican en portales inmobiliarios cayeron 1.5% en 2025 y otro 1.8% en los primeros meses de 2026, tras haber crecido 11.9% en 2024.
• Calete, Zona Urbana Río Tijuana y la Zona Centro concentran los precios por metro cuadrado más altos de la ciudad; Otay, Juárez y Buena Vista, los más bajos.
• El nearshoring, los ingresos en dólares de trabajadores transfronterizos y el encarecimiento de materiales de construcción figuran entre los factores citados para explicar el alza.

Este recuento se elaboró con base en los boletines trimestrales del Índice SHF de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal correspondientes a 2023, 2024, 2025 y el primer trimestre de 2026; reportes del Index de Inmuebles24 difundidos por Centro Urbano e Inmobiliare Connect; declaraciones públicas de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) sección Tijuana; y datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Los precios por colonia corresponden al reporte de Inmuebles24 de febrero de 2025, el desglose zonal más reciente disponible públicamente; los precios promedio citados pueden variar según la metodología y la fecha de cada fuente.